กำหนดมูลค่าของที่ดินอาคารและอุปกรณ์บันทึกบัญชี TAS19 เรื่อง?

การรับรู้และการกำหนดมูลค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์

+++การรับรู้และการกำหนดมูลค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์+++
ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ จะถูกรับรู้เป็นสินทรัพย์ถาวร ( Recognition of Property Plant and Equipment ) เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขทุกข้อตามมาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 ( ปรับปรุง 2552 ) เรื่องที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ดังนี้
1. มีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ที่สินทรัพย์ถาวรนั้น จะให้ประโยชน์เชิงเศรษฐกิจต่อกิจการในอนาคต
2. กิจการสามารถกำหนดราคาทุนของสินทรัพย์ถาวรนั้น ได้อย่างสมเหตุสมผล

การกำหนดมูลค่า ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ จะถูกกำหนดมูลค่าตามราคาทุน ( Cost ) ตามที่มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 16 ( ปรับปรุง 2552 ) ได้กำหนดไว้คือ กิจการต้องบันทึกมูลค่าเริ่มแรกของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ที่เข้าเกณฑ์การรับรู้เป็นสินทรัพย์โดยใช้ราคาทุน ราคาทุนของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ ประกอบด้วยราคาซื้อ ภาษีต่างๆ เช่น ภาษีนำเข้า ภาษีซื้อที่เรียกคืนไม่ได้ ค่านายหน้า ต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการจัดหาสินทรัพย์เพื่อให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน เช่น ค่าขนส่งเริ่มแรก ค่าประกันภัยระหว่างขนส่ง ต้นทุนการเตรียมสถานที่ ต้นทุนการติดตั้ง ค่าธรรมเนียมวิชาชีพ เช่น ค่าจ้างสถาปนิก ค่าจ้างวิศวกร ประมาณการรายจ่ายในการรื้อถอนหรือขนย้าย ค่าใช้จ่ายในการบูรณะสถานที่ภายหลังเมื่อเลิกใช้สินทรัพย์ตามสัญญา ในกรณีได้รับส่วนลดเงินสด หรือภาษีที่ได้รับคืน จะต้องนำมาหักจากราคาทุนของสินทรัพย์

ราคาทุนของที่ดิน รายจ่ายในการได้มาของที่ดินและรายจ่ายในการปรับปรุงที่ดิน ให้พร้อมใช้เป็นราคาทุนของที่ดิน ( Cost of land ) เช่น ราคาซื้อ ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมทนายความ ค่านายหน้า ค่าภาษีที่ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย รวมถึงค่าถมที่ ค่าเกลี่ยที่ดิน ค่าใช้จ่ายในการปรับผืนดิน ที่ดินที่ซื้อมาถ้ามีอาคารเก่าติดมาด้วยค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนเป้นราคาทุนของที่ดิน ค่าขายเศษซากจะได้นำไปหักจากราคาทุนของที่ดิน

ค่าปรับปรุงที่ดิน รายจ่ายในการปรังปรุงที่ดิน ( Land Improvement ) ถือเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินแต่มีความแตกต่างจากที่ดิน คือที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีอายุการใช้งานที่ไม่จำกัด ไม่ต้องคิดค่าเสื่อมราคา แต่ค่าปรับปรุงที่ดินมีอายุการใช้งานจำกัด ต้องคิดค่าเสื่อมราคา จึงต้องแยกบันทึกบัญชี ค่าปรับปรุงที่ดิน เช่น ค่าก่อสร้างทางเท้า ทำถนน ไฟถนน รั้ว ที่จอดรถ ค่าขุดวางทอระบายน้ำ และระบบบำบัดน้ำเสีย

ราคาทุนของอาคาร รายจ่ายทั้งหมดในการได้มาของอาคาร จะรวมเป้นราคาทุนของอาคาร ( Cost of building ) เช่น ราคาซื้อ ค่านายหน้า ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ รวมถึงค่าจดจำนองที่กิจการได้จ่ายแทนผู้ขาย ในกรณีก่อสร้างอาคารเอง ราคาทุนของอาคารจะประกอบด้วย วัตถุดิบทางตรง ค่าแรงงานทางตรง ค่าใช้จ่ายการผลิต ค่าธรรมเนียมในการขออนุญาตก่อสร้าง ค่าแบบแปลน ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมสถาปนิก วิศวกร ค่าเบี้ยประกันระหว่างการก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนการกู้ยืมในการก่อสร้าง

ราคาทุนของอุปกรณ์ รายจ่ายเพื่อให้ได้มาของอุปกรณ์ รงมค่าใช้จ่ายที่ทำให้อุปกรณ์อยู่ในสภาพและสถานที่พร้อมใช้งานได้รวมเป้นราคาทุนของอุปกรณ์ ( Cost of equipment ) อุปกรณ์ ตามความหมายของศัพท์บัญชี หมายถึง ทรัพย์สินถาวรที่สามารถเคลื่อนย้าย หรือถอดถอนได้ อุปกรณ์มีความหมายรวมถึง เครื่องจักร อุปกรณ์โรงงาน อุปกรณ์การขนส่ง อุปกรณ์สำนักงาน เครื่องตกแต่งและติดตั้ง เป็นต้น ราคาทุนของอุปกรณ์ ได้แก่ ราคาซื้อ ค่าภาษี ค่าขนส่ง ค่าเบี้ยประกันระหว่างการขนส่ง ค่าติดตั้ง ค่าทดลองเดินเครื่อง ค่าตอบแทนวิศวกรในการทดลองเดินเครื่องในกรณีรับส่วนลดต่างๆ จะเป็นยอดหักจากราคาทุน
แหล่งอ้างอิง : หนังสือการบัญชีชั้นกลาง 1 ( ผศ. ทิพสุดา คมวงศ์วิวัฒน์ )

การกำหนดมูลค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ในบัญชีและการบริหารการเงินมักต้องปฏิบัติตามหลักการและเกณฑ์บัญชีที่ถูกต้อง แต่อาจมีหลักการและวิธีการต่าง ๆ ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินและวัตถุประสงค์ทางการเงินของบริษัทหรือองค์กร

1. การกำหนดมูลค่าที่ดิน (Land Valuation)
   • สำหรับที่ดินที่ไม่ใช้ในการประกอบธุรกิจหรือไม่มีการสร้างสิ่งก่อสร้าง การกำหนดมูลค่าสามารถใช้มูลค่าตลาดปัจจุบันที่ปรากฏในตลาดเป็นหลัก
   • สำหรับที่ดินที่มีการสร้างสิ่งก่อสร้างอยู่ มูลค่าที่ดินมักถูกนำมาคำนวณเฉพาะส่วนที่เป็นที่ดินว่าง โดยเทียบกับการประกาศมูลค่าของที่ดินว่างในพื้นที่เดียวกัน
2. การกำหนดมูลค่าอาคาร (Building Valuation)
   • การกำหนดมูลค่าอาคารมักใช้วิธีการประเมินมูลค่าของอาคารตามสภาพปัจจุบัน (Market Approach) หรือการประเมินมูลค่าของอาคารตามต้นทุนที่มีต่อการสร้างใหม่ (Cost Approach) โดยคำนวณค่าต้นทุนสร้างใหม่และหักค่าความเสื่อมทราบระยะเวลา (Depreciation) ออก
3. การกำหนดมูลค่าอุปกรณ์ (Equipment Valuation)
   • การกำหนดมูลค่าอุปกรณ์มักใช้วิธีการประเมินมูลค่าตามสภาพปัจจุบัน (Market Approach) หรือการประเมินมูลค่าตามต้นทุนที่มีต่อการซื้อใหม่ (Cost Approach) โดยคำนวณค่าต้นทุนของอุปกรณ์ตามราคาที่เสนอจากผู้จำหน่ายหรือตลาดและหักค่าความเสื่อมทราบระยะเวลา (Depreciation) ออก

การกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินเหล่านี้มีความสำคัญในการสร้างงบการเงิน การประเมินมูลค่าสินทรัพย์เหล่านี้มีผลต่อการบันทึกบัญชี การประเมินภาษี การรายงานการเงิน และการวางแผนการเงินในองค์กรหรือบริษัท นอกจากนี้ การประเมินต้องสอดคล้องกับกฎหมายและหลักการบัญชีที่ใช้ในประเทศและสภาพการเงินปัจจุบันของบริษัทหรือองค์กร